2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)之中的第三個考點(diǎn)是，房地產(chǎn)價(jià)格影響因素里的房地產(chǎn)自身因素，房產(chǎn)估價(jià)師所涉及的考點(diǎn)數(shù)量超多，記憶起來難度極大，我們能夠針對這些知識點(diǎn)去進(jìn)行梳理，如此備考，效果才會比較優(yōu)勝，今天，建設(shè)工程教育網(wǎng)為大家介紹的便是2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)三：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素之房地產(chǎn)自身因素，期望對各位有所助益。

2019年，房地產(chǎn)估價(jià)師所涉及的《理論與方法》當(dāng)中，考點(diǎn)的第三個部分是，房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素里邊的，關(guān)于房地產(chǎn)自身的因素 。

第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

房地產(chǎn)自身因素：

房地產(chǎn)自身狀況優(yōu)劣，直接關(guān)聯(lián)價(jià)格高低，房地產(chǎn)自身因素，可進(jìn)一步劃分，分為實(shí)物因素一批，權(quán)益因素一批，區(qū)位因素第三批。

一、房地產(chǎn)實(shí)物因素(與第二章對房地產(chǎn)的描述是一致的)

(一)土地實(shí)物因素

1.土地面積

面積過小而不利于利用的土地，單價(jià)較低。

但土地面積過小，其與相鄰?fù)恋睾喜⒅?，會極大提高相鄰?fù)恋氐睦脙r(jià)值 。

假若土地面積過多，單價(jià)或許也會偏低。面積較大，總價(jià)處于高位，會致使?jié)撛谫徺I者數(shù)量有所減少。面積過大的土地于利用之際，需要拿出較多土地用于道路等基礎(chǔ)設(shè)施以及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，會令可利用的土地面積降低

土地面積存在大小之分，其合適程度，因地區(qū)各異，因消費(fèi)習(xí)慣有別，故而有所不同 。(適度規(guī)模，用規(guī)模經(jīng)濟(jì)解釋)

舉例來說 假如某個地區(qū)的房地產(chǎn)市場對于高層樓房有著普遍的接受度 那么在這個地區(qū) 較大面積土地的利用價(jià)值相較于較小面積土地的利用價(jià)值會更高，所以較大面積土地的單價(jià)會高于較小面積土地的單價(jià) 反之 便是倘若上述特定地區(qū)的房地產(chǎn)市場僅僅能夠接納體量較小的建筑 進(jìn)而較大面積土地的單價(jià)則會低于較小總面積土地的單價(jià) 。

2.土地形狀

土地形狀是否規(guī)則，對地價(jià)也有一定的影響。

和形狀規(guī)則的土地相比，形狀不規(guī)則的土地價(jià)格通常低一些。一般為改善形狀不規(guī)則土地的利用狀況，常常采取土地調(diào)整或者重劃措施。

土地經(jīng)歷了調(diào)整，或者進(jìn)行了重劃，之后其利用價(jià)值得以提高，于是地價(jià)馬上跟著上漲，這表明了土地形狀對于地價(jià)是存在影響的。

3.地形、地勢

由于地面存在高低起伏情況，存在平坦程度差異，這會影響房地產(chǎn)開發(fā)成本，會影響利用價(jià)值，會影響景觀等，進(jìn)而影響其價(jià)格，一般而言，平坦的土地，價(jià)格較高，高低不平的土地，價(jià)格較低，然而，要是土地過于平緩，往往不利于地面水匯集，不利于地面水排除。

在其他狀況相同情形下，地勢處于高處的房地產(chǎn)價(jià)格通常會高于地勢處于低處的房地產(chǎn)價(jià)格，這是因?yàn)榈貏莸偷那闆r下，下雨時易于積水且潮濕，并且地勢低還會對建筑物的氣勢以及可視性產(chǎn)生影響，建筑物的氣勢和可視性，對于寫字樓均具有重要意義，而可視性對于商鋪而言是很重要的。

4.地質(zhì)

地質(zhì)狀況涵蓋著地基承載力與穩(wěn)定性，存在地下水位還有水質(zhì)情況，以及有無不良地質(zhì)現(xiàn)象等方面 。地基承載力指的是土地能夠負(fù)荷物品的能力 ，精確地講 ，是在確保地基穩(wěn)定的狀況下 ，建筑物沉降量并未超過允許值時分的地基承載能力 。

對城市建設(shè)用地，地基(工程地質(zhì))狀況對地價(jià)的影響較大。

建設(shè)用地中，通常狀況下，若地質(zhì)堅(jiān)實(shí)，且承載力較大，又利于建筑使用，那么地價(jià)便高；若并非如此，地價(jià)則低。

倘若地基，在工程地質(zhì)這一層面的狀況是良好為佳的，那么所需求著地的基加固，以及處理等一系列相關(guān)費(fèi)用都是越低越好進(jìn)而地價(jià)就呈現(xiàn)拔高態(tài)勢相反之情形下則地價(jià)會趨于走低 。

5.土壤

土壤存在污染狀況，有著自然酸堿性，具備肥力，這些對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響，（武漢的毒地事件）。

6.土地開發(fā)程度

生地價(jià)格低于熟地價(jià)格，“七通一平”土地價(jià)格高于“五通一平”土地的價(jià)格，“五通一平”土地價(jià)格高于“三通一平”土地價(jià)格 。

(二)建筑物實(shí)物因素

1.建筑規(guī)模

建筑物存在面積因素，存在體積因素，存在開間因素，存在進(jìn)深因素，存在層高因素，存在室內(nèi)凈高因素，存在層數(shù)因素，存在高度等規(guī)模因素，這些因素影響到建筑物的形象，影響到建筑物的使用性等，進(jìn)而對房地產(chǎn)價(jià)格有所影響，規(guī)模過小會降低其單價(jià)，規(guī)模過大也會降低其單價(jià)，不過要注意不同用途情況下，對建筑規(guī)模的要求是不同的，不同地區(qū)情況下，對建筑規(guī)模的要求也是不同的。

層高對房地產(chǎn)價(jià)值有影響，室內(nèi)凈高對房地產(chǎn)價(jià)值也有影響，層高或室內(nèi)凈高過低的建筑物，會使人產(chǎn)生壓抑感，進(jìn)而其價(jià)值通常較低，然而層高或室內(nèi)凈高過高，會使造價(jià)增加，還會使能耗增加，進(jìn)而會讓房地產(chǎn)價(jià)值降低，也就是功能過剩的折舊 。

2.建筑結(jié)構(gòu)

對建筑物而言，最重要且最基本的要求乃是安全，不同結(jié)構(gòu)的建筑物穩(wěn)固性相異，耐久性方面也存在差別，所以其價(jià)值會有不一樣的體現(xiàn)，尤其是在地震多發(fā)區(qū)域，像鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)的此類建筑物，價(jià)值普便由高至低，各結(jié)構(gòu)建筑物造價(jià)通常有無別之分，則會影射到建筑物價(jià)值上 。

3.設(shè)施設(shè)備

一般地說，設(shè)施設(shè)備齊全、完好的，價(jià)值會高;反之，價(jià)值會低。

4.裝飾裝修

房屋依據(jù)裝飾裝修狀況來劃分，能夠分成精裝修房這一類，還有粗裝修房這一類，以及毛坯房這一大類，它們的價(jià)格通常是從高往低排列的。

5.空間布局

空間布局關(guān)聯(lián)著建筑物的使用，其對房地產(chǎn)價(jià)值有著較大影響，不同用途的建筑物，像住宅、商場、寫字樓等，對空間布局的要求并不相同 ，一般來講，平面布置合理、交通聯(lián)系方便且有利于使用的建筑物，價(jià)值較高，反之價(jià)值較低，特別是住宅，平面設(shè)計(jì)中功能分區(qū)是否合理、使用是否方便是決定其價(jià)值高低的重要因素之一 。

6.防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照

通風(fēng)、采光、日照既有實(shí)物因素性質(zhì)，又有區(qū)位因素性質(zhì)。

7.外觀

建筑模樣、類別與格調(diào)，顏色搭配情況，還有展示程度等組成了建筑物外觀，其對外售房產(chǎn)此價(jià)值高低有著頗為顯著影響，只要建筑外在樣子時尚精美，能夠讓目睹之人內(nèi)心感到適宜，那么其售賣價(jià)格一般相較會高，反之，若建筑外觀呈現(xiàn)出單一乏味、刻板生硬，那樣輕易難以勾起大眾的愉悅感受內(nèi)心渴望，甚至?xí)屓藘?nèi)心產(chǎn)生壓抑之感乃至心生厭煩，尤其是在觀察建筑整體外形時會讓人腦海之中浮現(xiàn)出不暢聯(lián)想時，其出售價(jià)值將會往偏下發(fā)展了。

8.新舊程度

建筑物新舊程度屬于綜合性因素 ，像建筑物年齡 ，維護(hù)情況 ，完損狀況 ，工程質(zhì)量等都涵蓋其中 ?？傮w來講 ，要是建筑物完好 ，那么其價(jià)值便高 ；相反 ，其價(jià)值就低 。

二、房地產(chǎn)權(quán)益因素

房地產(chǎn)，它很重要，不可或缺算是那構(gòu)成，自然環(huán)境的關(guān)鍵一個要素，然而呢，它的利用并非孤立存在，而是有著所謂的那個"外部性"，這種外部性會對周邊以及社會公眾的利益產(chǎn)生影響，所以呀對房地產(chǎn)進(jìn)行利用這件事務(wù)必加以限制 。

對房地產(chǎn)利用的限制可歸納為3個方面：

(一)房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制

所擁有的房地產(chǎn)權(quán)利，究竟是所有權(quán)，還是使用權(quán)，或者是地役權(quán)，又或者是抵押權(quán)，再或者是租賃權(quán)，并且，這些權(quán)利是不是完整的，是不是清晰的。

拿共有房地產(chǎn)來說，共有人數(shù)量要是較多，對于房地產(chǎn)的維護(hù)方面，很難形成共識，在房地產(chǎn)的修繕方面，也很難形成共識，在房地產(chǎn)的處分方面，同樣很難形成共識，部分共有人要是不堪其 procedure繁雜，進(jìn)而轉(zhuǎn)讓其在共有的房地產(chǎn)里享有的份額，這個時候的成交價(jià)格大多情形下會低于正常價(jià)格

(二)房地產(chǎn)使用管制

使用管制主要所指的情況是，存在農(nóng)用地轉(zhuǎn)變成建設(shè)用地這種情況，并且還有城市規(guī)劃對于土地用途作出規(guī)定，城市規(guī)劃針對容積率作出規(guī)定，城市規(guī)劃對建筑高度作出規(guī)定，城市規(guī)劃對建筑密度作出規(guī)定，城市規(guī)劃對綠地率作出規(guī)定 。

對于規(guī)定用途而言，居住用途對土地位置等有著特定要求，商業(yè)用途對土地位置等有著特定要求，辦公用途對土地位置等有著特定要求，工業(yè)用途對土地位置等有著特定要求，不同用途要求不同，反過來，在土地位置等處于一定狀況下，規(guī)定用途比如是用于商業(yè)、辦公、居住，還是工業(yè)或綠化，對地價(jià)有著很大影響，規(guī)定用途對地價(jià)的影響在城市郊區(qū)表現(xiàn)得特別明顯。

城市發(fā)展致使郊區(qū)某些農(nóng)用地十分適宜轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地，此情形下，若政府規(guī)定維持現(xiàn)有農(nóng)業(yè)用處，地價(jià)必定較低，反之，一旦準(zhǔn)許改變用處，地價(jià)便會大幅上漲。

容積率高低對地價(jià)影響極大，在城市規(guī)劃里，地下建筑面積通常不計(jì)入容積率，實(shí)際中，容積率有包含地下建筑面積的和不包含地下建筑面積的，在補(bǔ)交出讓金等費(fèi)用時，有的地方政府規(guī)定地下建筑面積不補(bǔ)交，或者只依地上建筑面積出讓金水平等費(fèi)用水平的一定比例比如三分之一補(bǔ)交，這些規(guī)定對地價(jià)影響都很大。

(三)相鄰關(guān)系的限制

房地產(chǎn)的相鄰權(quán)利人，依照法律法規(guī)規(guī)定，或者按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，相互之間應(yīng)當(dāng)提供必要的便利房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材，或者接受必要的限制，由此產(chǎn)生權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，這便是相鄰關(guān)系。特別是從義務(wù)方面來看，相鄰關(guān)系是對房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制，相鄰關(guān)系的存在對房地產(chǎn)價(jià)格有影響 。

應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人提供的必要便利(3項(xiàng)便利)

①用水、排水提供必要便利(給排水);

②通行的便利;

③對相鄰人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)管線提供便利。

不得損害相鄰人的以下權(quán)利(3項(xiàng)義務(wù))

①不可以違背國家有關(guān)工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)，去阻礙相鄰建筑物的通風(fēng)情況，及其采光狀況，還有日照情形;

②不允許違反國家規(guī)定，丟棄固體廢物，排放大氣污染物，排放水污染物，發(fā)出噪聲，發(fā)出光，發(fā)出電磁波輻射等有害物質(zhì)；

③挖掘土地，不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全，建造建筑物，不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全，鋪設(shè)管線，不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全，安裝設(shè)備等，不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全。

三、房地產(chǎn)區(qū)位因素

一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)存在空間方位上的關(guān)系，一宗房地產(chǎn)與其他事物存在空間方位上的關(guān)系，并且一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)存在距離方面的關(guān)系，，，你宗房產(chǎn)其他房產(chǎn)事物或之空間方位距離上關(guān)系，，，一宗房地產(chǎn)與其他事物存在距離方面的關(guān)系這就是區(qū)位 。

房地產(chǎn)區(qū)位存在優(yōu)劣之分，這直接關(guān)聯(lián)到房地產(chǎn)所有者或者使用者的經(jīng)濟(jì)收益，關(guān)乎其生活便利程度，還會產(chǎn)生社會影響。所以，房地產(chǎn)的區(qū)位存在不同情況，比如有的坐落在城市，有的坐落在鄉(xiāng)村，有的位于城市中心，有的位于邊緣地帶，有的臨街，有的不臨街，在這些情況下，其價(jià)格會出現(xiàn)很大差異。特別是城市土地，其價(jià)格高低幾乎被區(qū)位優(yōu)劣所左右。

房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣得以形成，一方面在于先天存在的自然條件，另一方面在于后天產(chǎn)生的人工影響。

居住房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣的評判，主要在于對其交通條件的考量，在于對其配套設(shè)施完備程度的審視，在于對其周圍環(huán)境的觀察。其中，別墅有著特定要求，那便是要接近大自然，其周圍環(huán)境需良好，比如應(yīng)當(dāng)有青山、碧水、藍(lán)天，并且居于別墅之內(nèi)還能夠保證一定的生活私密性。

商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位好壞，關(guān)鍵在于看它的那種繁華的程度，在于看它臨街的具體狀況如何，在于看它交通方面的條件怎樣等 。

辦公房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其商務(wù)氛圍、交通條件等。

工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位情況是優(yōu)是劣，通常要依據(jù)產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)來判定，一般來講，凡是對原料以及產(chǎn)品的運(yùn)輸存在便利影響，利于動力獲取并且有助于廢料處理的區(qū)位，價(jià)格定會有朝著高處發(fā)展的趨勢。（工業(yè)區(qū)位論具備原材料指向、市場指向等情況）

(一)位置：

1.方位，首先要看一宗房地產(chǎn)在某個較大區(qū)域（像城市）里的位置，這是對其方位進(jìn)行分析的一方面，其次還要看該房地產(chǎn)在某個較小區(qū)域當(dāng)中的位置，就如同“山之陽，水之北”這種表述。

2.和相關(guān)場所之間的距離，距離屬于衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見且最簡單的指標(biāo)，一宗房地產(chǎn)同其相關(guān)的主要場所的距離，對其價(jià)格有著較大的影響。

衡量距離的指標(biāo)(4指標(biāo))：

空間直線距離：(無意義)

交通路線距離，是借助道路等進(jìn)行連接的距離，有時會受到路況影響，路況涵蓋路面、交通流量等狀況，還會受交通管制等因素作用，哪怕距離并不遠(yuǎn)，然而通達(dá)性或許欠佳，尤其是在時間對于人們越來越具寶貴性的情形下。

從理論方面來講，交通時間距離更為科學(xué)，然而在實(shí)際情形當(dāng)中，它常常會被誤用進(jìn)而產(chǎn)生誤導(dǎo)，究其原因，主要在于測量時所運(yùn)用的交通工具以及所處的時段無法反映出真實(shí)的交通時間，應(yīng)當(dāng)采用該房地產(chǎn)具有代表性的使用者所適用的交通工具以及出行時段來進(jìn)行測算，另外，存在一些房地產(chǎn)盡管來往所需要的交通時間比較短，但是要經(jīng)過收費(fèi)較高的道路或者橋梁、隧道等，如此即便節(jié)省了交通時間，可或許并不經(jīng)濟(jì)。

經(jīng)濟(jì)距離，是將交通時間、交通費(fèi)用，統(tǒng)一用貨幣去衡量，以此來反映距離。

3.臨街狀況

普遍來講，并非臨街的住宅，其所處位置相較于臨街住宅而言，是更為優(yōu)良的，然而，用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)情況卻是相反的 。

商業(yè)用途房地產(chǎn)的臨街狀況存在多種情況，其一為一面臨街，其二是前后兩面臨街，另外還包括街角地，對于長方形土地而言，存在長的一邊臨街或者短的一邊臨街的情況，對于梯形土地來說房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材，有寬的一邊臨街以及窄的一邊臨街情況，對于三角形土地，存在一邊臨街或者一頂點(diǎn)臨街情況?！敖鸾倾y邊草肚皮”。商業(yè)用途房地產(chǎn)的臨街狀況不一樣，價(jià)值會出現(xiàn)不同，甚至?xí)泻艽蟛町悺?聯(lián)系第十一章路線價(jià)法相關(guān)內(nèi)容)

4.朝向

對于住宅來講，朝向?qū)儆谑种匾奈恢梅矫娴囊蛩兀≌某蛑饕獙Σ晒庖约叭照债a(chǎn)生影響，中國處于北半球，南向是陽光最為充足的方位，一般覺得“南方為上，東方次之，西又次之，北不良”，所以，住宅最好是坐北朝南，（荷蘭則是東西朝向）

5.樓層

通達(dá)性受樓層影響，通風(fēng)受樓層影響，采光受樓層影響，日照受樓層影響，視野受樓層影響，景觀受樓層影響，空氣質(zhì)量受樓層影響，安寧程度受樓層影響，安全受樓層影響，室內(nèi)溫度受樓層影響，自來水潔凈受樓層影響，頂層是否可獨(dú)享屋面使用權(quán)受樓層影響，底層是否可獨(dú)享室外一定面積空地的使用權(quán)受樓層影響(容易混淆，樓層屬于空間區(qū)位。注意區(qū)分層高，層高是由上下層樓板的間距決定的，所以屬于實(shí)物因素。)

針對住宅，在不存在電梯的情形下，沒有電梯的住宅中間樓層是最為優(yōu)質(zhì)的，頂層以及底層則相對處于劣質(zhì)狀態(tài)。而對于有電梯的住宅而言，在一年四季當(dāng)中，處于空氣中懸浮層之上的樓層是最優(yōu)的優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，三層以下的樓層則是劣質(zhì)的。至于商業(yè)用房，地上一層這個位置的價(jià)格或者租金是最高的，其他層的價(jià)格或租金一般情況下達(dá)不到一層的60%這樣的比例。

(二)交通

交通涵蓋道路狀況，涉及出入可利用的交通工具，關(guān)聯(lián)交通管制情況，包含停車方便程度，還有交通收費(fèi)情況等 。

開鑿起新的交通線路，像是去新建道路，開通公共汽車，建造地鐵或者輕軌，能夠改良沿線區(qū)域特別是站點(diǎn)周邊區(qū)域的交通狀況，通常會致使這些區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值提升。

有一些房地產(chǎn)所在的地方，看上去交通便利，可實(shí)際上交通并不便利，而這有可能是因交通出入口、立交橋、高架路以及交通管制等方面所導(dǎo)致的 。

有限制車輛通行，有實(shí)行單行道，有禁止掉頭，還有禁止左拐彎等，這些是對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的交通管制 。

交通管制的影響結(jié)果怎樣關(guān)乎房地產(chǎn)價(jià)格，這需看其這個管制的具體內(nèi)容，以及房地產(chǎn)自身的使用性質(zhì) 。

運(yùn)行某種交通管控措施，針對某類房產(chǎn)來講，或許會致使其價(jià)值下降，然而對于另一類房產(chǎn)而言卻興許會促使其價(jià)值提升。舉例來說，于住宅區(qū)域內(nèi)的道路之上禁止貨車通行，能夠削減噪聲、汽車尾氣所造成的污染以及行人行走時產(chǎn)生的不安全感，所以會提升其價(jià)值。

一般情況下，這種存在雙重可能性的情形，不會被用來命題，若要是出題，也只會出現(xiàn)在判斷當(dāng)中，所以它并不重要。

(三)外部配套設(shè)施

具有完備的外部配套設(shè)施，中小學(xué)包含學(xué)區(qū)房，還有醫(yī)院，并且存在購物中心，以及有休閑娛樂場所等，要注意與實(shí)物因素里面的內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行區(qū)分。

(四)周圍環(huán)境

2.大氣環(huán)境方面，空氣質(zhì)量優(yōu)劣與人體康健相關(guān)，房地產(chǎn)所在區(qū)域空氣中有無難聞氣味、有毒有害物質(zhì)以及粉塵等情況，對房地產(chǎn)價(jià)格影響頗大，公共廁所、垃圾站、化工廠、鋼鐵廠、屠宰廠、醬廠等皆可能致使空氣污染，但凡靠近這些場所的房地產(chǎn)，價(jià)格一般偏低，全國出現(xiàn)的霧霾天，PM2.5指數(shù)進(jìn)入民眾日常視野，河北等高污染城市，或許會有更多人離開。

這些對其旁邊的房地產(chǎn)價(jià)格也有著極大的影響。

3. 聲覺環(huán)境，交通運(yùn)輸工具，像汽車、火車、飛機(jī)以及船舶，社會人群活動，比如農(nóng)貿(mào)市場、中小學(xué)、游樂場、展覽館等有人群的喧鬧聲、吆喝聲、高音喇叭聲，還有工廠等，這些都有可能產(chǎn)生噪聲，而噪聲會干擾人們休息、工作以及學(xué)習(xí)。對于住宅、辦公、旅館、學(xué)校、科研等類房地產(chǎn)而言，在噪聲大的地方，房地產(chǎn)價(jià)格較低；在噪聲小且安靜的地方，房地產(chǎn)價(jià)格通常較高。

視覺環(huán)境方面，房地產(chǎn)周邊布局狀況影響其價(jià)格，比如電線桿、廣告牌、標(biāo)示牌等，其豎立狀態(tài)及設(shè)計(jì)美觀度會產(chǎn)生作用，建筑物間協(xié)調(diào)性也有影響，公園、綠化等營造的景觀是否賞心悅目同樣影響房地產(chǎn)價(jià)格。

5.衛(wèi)生環(huán)境：具有涉及清潔及應(yīng)包含垃圾堆放等狀況的衛(wèi)生狀況，其對房地產(chǎn)價(jià)格同樣存有影響。

6.人文環(huán)境：人文環(huán)境涵蓋該房地產(chǎn)所處地區(qū)的聲譽(yù)，居民所具備的特征，治安方面的狀況，相鄰房地產(chǎn)的利用情形等。聲譽(yù)良好、居民素質(zhì)較高且生命財(cái)產(chǎn)都安全的地區(qū)，其房地產(chǎn)價(jià)格必定高于其他地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格。

此外，房地產(chǎn)所在地區(qū)存在綠地率，存在容積率，存在建筑密度，存在建筑間距等，它們反映了該地區(qū)的環(huán)境狀況，它們的高低或者大小，對房地產(chǎn)價(jià)格有影響。

總結(jié)：本節(jié)的考點(diǎn)，主要集中于對三類自身因素的區(qū)別。

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