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2019房地產估價師《理論與方法》考點二：房地產狀況描述

第四節 房地產狀況描述

一、房地產基本狀況描述

對房地產基本狀況的描述，應簡要說明下列方面：

名稱，是用來表明估價對象的稱謂，比如若是估價對象為××小區××樓（幢、棟）××門（單元）××號的住宅，或者是××商場，又或者是××大廈，亦或是××酒店，還有可能是××項目用地。。

首先，出現了編號為(2)的內容，其內容為坐落，它的作用是用來表明估價對象所處的具體地點，舉例來說，估價對象所在之處為××市××區××路(大街、大道)××號 。

(3)范圍：要表明，估價對象究竟是僅僅涵蓋房地產里的土地、房屋、構筑物、樹木等這些財產，還是進一步包含了房地產以外的家具、機器設備、債權債務以及特許經營權等此類其他財產 。

(4)規模：針對土地而言，需說明土地面積，比如說，估價對象土地面積為××平方米（公頃）；對于建筑物來講，通常要說明建筑面積或者套內建筑面積、使用面積、營業面積、可出租面積，像估價對象房屋的建筑面積是××平方米；旅館得說明客房數或床位數，餐館要說明同時可容納用餐人數，影劇院要說明座位數，醫院要說明床位數，停車場要說明車位數；倉庫一般是說明體積。

用途之中，需說明估價對象的規劃用途，需說明估價對象的設計用途，需說明估價對象的登記用途，需說明估價對象的實際用途。

(6)權屬：針對土地而言，著重說明究竟是國有土地還是集體土地，土地使用權到底是建設用地使用權，亦或是宅基地使用權、土地承包經營權以及相應的權利人；對于國有建設用地使用權，還得說明是劃撥國有建設用地使用權，還是出讓國有建設用地使用權、租賃國有建設用地使用權、作價出資或者入股國有建設用地使用權、授權經營國有建設用地使用權。對于房屋所有權，主要說明房屋所有權人。

二、房地產實物狀況描述

關于房地產實物狀況的描述，通常劃分成兩大部分，一部分是土地實物狀況，另一部分是建筑物實物狀況，之后分別對各部分的狀況予以說明。

(一)土地實物狀況描述

對土地實物狀況的描述，主要說明下列方面;

土地面積，其單位通常采用平方米，那符號是m2 ，而面積較大的土地，所采用的單位通常是公頃，也就是hm2 。對于房地產開發用地，通常需要說明規劃總用地面積和其中建設用地面積、代征道路用地面積、代征綠化用地面積等這些代征地面積，不準將建設用地面積與規劃總用地面積混淆。

（2）土地形狀，通常用文字并附圖來說明，每塊土地都是一個封閉多邊形，對其形狀的描述有形狀規則、形狀不規則及正方形、長方形、狹長等，可用來說明土地形狀的圖有宗地界址圖、規劃圖、建筑總平面圖等。

存在地形，有著地勢，以此說明究竟是平地，還是坡地，闡述其與相鄰土地的高低關系，表明其與相鄰道路的高低關系，說明自然排水整體狀況，講述被洪水淹沒的可能性等 。

(4)地質：闡述地基的承載力狀況以及穩定性情況，表明地下水位的高低和水質情形(涵蓋地下水的成分以及污染狀況，地下水中要是含有酸堿雜質會對人工基礎產生侵蝕作用，部分含有特殊成分的地下水能夠致使疾病發生)，指出有無不良地質現象(像是崩塌、滑坡、泥石流、斷裂帶、巖溶、濕陷性黃土、紅黏土、軟土、凍土、膨脹土、鹽堿土)等 。

（5）土壤，要說明其有沒有受過污染，是不是垃圾填埋場，是不是化工廠原址，是不是鹽堿地等 。

地塊紅線處基礎設施完備程度如何，地塊內場地平整程度怎樣，也就是通常所講的究竟是“三通一平”，還是“五通一平”、“七通一平”，其具體內容都是什么，這些用來表明土地開發程度 。

(7)其他。

臨街商業用地還要說明其臨街寬度、臨街深度和寬深比。

農用地還要說明氣候條件、土壤肥力、排水和灌溉條件等。

(二)建筑物實物狀況描述

對建筑物實物狀況的描述，主要說明下列方面：

建筑規模，需依據建筑物使用性質，闡述其面積或體積、開間、進深、層高、室內凈高、層數、高度等，面積涵蓋建筑面積、套內建筑面積、使用面積、居住面積、營業面積、可出租面積等，旅館通常要告知客房數或床位數以及不同標準的客房或床位數，餐館要說明同時可容納用餐人數或者座位數、餐桌數，影劇院要說明座位數，醫院要說明床位數，停車場要說明車位數，倉庫一般要說明其體積。

房屋內相鄰兩個橫向定位墻體之間的距離，被稱作開間，也就是房間的寬度；房間的長度或深度，指的是進深。上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離，謂之層高；樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離，是室內凈高。

層數，闡述建筑物的總層數，其中涵蓋地上層數以及地下層數，高度，闡明建筑物的總高度，建筑物常常依據總層數亦或是總高度，被劃分成低層建筑、多層建筑、中高層建筑、高層建筑以及超高層建筑，住宅一般是依照總層數予以劃分的，1至3層屬于低層住宅，4至6層是多層住宅，7至9層為中高層住宅，10層以上包含10層是高層住宅。公共建筑以及綜合性建筑，往往依據總高度予以劃分，總高度倘若超過24m那便屬于高層，不過這里并不涵蓋總高度超過24m的單層建筑，總高度要是超過100m，不管是住宅，還是公共建筑、綜合性建筑，通通都被稱作超高層建筑。

(2)建筑結構，它是指建筑物里由承重構件組成的體系，這些承重構件包括基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋架等。一般被分為，①鋼結構，②鋼筋混凝土結構，③磚混結構，④磚木結構，⑤簡易結構。

要是按照組成建筑結構的主要建筑材料去劃分，那么可以分成這些：①鋼結構；②混凝土結構（涵蓋素混凝土結構、鋼筋混凝土結構以及預應力混凝土結構等）；③砌體結構（包含磚結構、石結構及其他材料的砌塊結構）；④木結構；⑤塑料結構；⑥薄膜充氣結構。要是依據組成建筑結構的主要結構形式作出劃分，則能夠分為這些：①墻體結構；②框架結構；③深梁結構；④筒體結構；⑤拱結構；⑥網架結構；⑦空間薄壁結構（其中有折板結構）；⑧懸索結構；⑨艙體結構。

(3)設施設備，說明給水設施設備的配置情況，是有還是無，也說明排水設施設備的那方面情況，采暖設施設備的配置情形，通風與空調設施設備是什么樣的配，燃氣設施設備配置有無狀況，電梯設施設備的配備詳情，電氣等設施設備具怎樣配置及性能 。

有裝飾裝修情況的，需說明是毛坯，還是粗裝修，亦或是精裝修，對于存在裝飾裝修的，要闡述外墻面裝飾裝修方面的標準和程度，內墻面裝飾裝修的標準和程度，頂棚裝飾裝修的標準和程度，室內地面裝飾裝修的標準和程度，門窗部位裝飾裝修的規范和程度，所用材料或飾物的質量狀況，以及裝飾裝修工程施工質量情況 。

一、空間布局，闡述空間分區，表明各個空間的交通流線是否具備合理性，附上房產平面圖，附上戶型圖等用以說明 。

(6)防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照。

(7)外觀：說明外立面風格等，并附外觀照片來說明。

（8）新舊程度：進行說明，建成時間要說明竣工日期。設計使用年限指設計規定的建筑物的結果或結構構件，在正常施工、正常使用和正常維護下，不需要進行大修即可按其預定目的使用的時間，由此可說明建筑物的年齡和剩余壽命。維護情況和完損狀況說明基礎穩固性、沉降情況，墻面、地面、門窗等的破損情況等 。

(9)其他：說明有關情況，該情況可間接展現建筑物實物狀況，像建設單位（比如房地產開發企業）的稱謂，建筑師與設計單位的名號，建筑施工單位的稱法，工程監理單位的稱呼等，以及它們的資質或資格、信譽、品牌等。對于在建工程或者期房，還要說明其工程進度（像是基礎某一層、正負零，或者結構某一層、結構封頂等）、預計竣工的日期、交付的日期等 。

三、房地產權益狀況描述

對房地產權益狀況展開描述，一般會先予以區分，分為土地權益狀況以及建筑物權益狀況這兩大部分，之后再分別去說明各部分的狀況。

(一)土地權益狀況描述

對土地權益狀況的描述，主要說明下列方面：

土地所有權狀況：需明確為國有土地還是集體土地，若是集體土地，要表明土地所有權由誰來行使，比如說，估價對象土地屬于農民集體所有，由××村集體經濟組織（××村民委員會、××村民小組、××鄉鎮集體經濟組織）代表集體對其行使所有權。

(2)土地使用權狀況：

①要說明究竟是建設用地使用權，還是宅基地使用權，又或是土地承包經營權，并且明確相應的權利人。要是屬于建設用地使用權，那就得進一步說明到底是劃撥國有建設用地使用權，或是出讓國有建設用地使用權，亦或是授權經營國有建設用地使用權。倘若為出讓國有建設用地使用權房地產估價師考試教材，還得說明土地使用期限以及起止日期、剩余期限，還有續期的有關規定或者約定，同時要說明到期后對于收回的建筑物是否給予補償等。

②要表明是單獨所有，還是共有，倘若為共有的情形，就要說明是按份共有，還是共同共有，以及共有人的狀況，要是屬于按份共有的，還要說明每個共有人所享有的份額。

(3)土地使用管制情形：表明是建設用地，還是農用地，亦或是未利用地，對房地產開發用地來講，著重說明規劃條件，涵蓋：①其所具備的土地用途，②對應的容積率或者建筑控制規模，③限定的建筑高度，④規定的建筑密度，⑤設定的綠地率，⑥諸如此類的其他要求，像是配套進行保障性住房建設、公共服務設施建設等方面的要求 。

（4）土地利用的當前狀況：闡述土地之上是不是存在房屋，以及是不是存在林木這類土地附著物 。

出租或者占用狀況：表明是否存在出租或者占用的情形，要是已經出租了，還得闡述承租人，以及租賃的期限，還有起始的日期，以及終止的日期，還要提及租金的水平等 。

(6)他項權利設立情況：說明是否設立了地役權、抵押權等。

(7)其他存在的特殊情形：先表明，①土地所有權或者土地使用權是不是處于不明確的狀態或者歸屬方面存在著爭議。②土地取得手續是不是并不齊全。③是不是屬于臨時用地或者違法占地。要是屬于臨時用地，批準的期限是多久呢，是不是已經超過了批準的期限。④是不是被依法進行了查封、采取了財產保全措施或者通過其他形式受到了限制。⑤是不是沒有達到法律法規所規定的轉讓條件。⑥是不是屬于法律法規規定不可以抵押或者不可以作為出資的財產。⑦是不是存在拖欠建設工程價款的情況。⑧是不是已經依法被公告列入征收、征用的范圍。

(二)建筑物權益狀況描述

對建筑物權益狀況的描述，主要說明下列方面：

(1)房屋所有權狀況：

①說明房屋所有權人。

②表明房屋所有權究竟是屬于單獨具有的所有情形，還是屬于共有的相關情況，以及建筑物區分所有權方面到底為何情況，是否屬于完全的產權情形，又或者僅是部分產權狀態呢對于涉及共有的狀況，要闡述清楚是按份共有的那種共有方式，還是共同共有的那種共有方式，還要說明共有人的具體情況對于屬于按份共有格局的，要講明白每個共有人所享有的份額是多少 。

(2)出租或者占用狀況：表明是否存在出租、占用的情形，要是已經出租了，闡述承租人是誰，租賃期限是多久，起止日期何時，租金水平怎樣等 。

(3)他項權利設立情況：說明是否設立了抵押權、地役權等。

(4)其他特殊情形：予以說明，①房屋所有權是否處于不明確狀況或者歸屬存在爭議。②房屋建設手續是否不完備齊全。③是否系臨時構建物或乃違法建筑，若為臨時建筑，批準的使用期限究竟是多久，是否已然超出批準的使用期限。④是否被依法實施查封、采取財產保全舉措或者以其他形式予以限制。⑤是否未達成法律法規所規定的轉讓條件。⑥是否屬于法律法規所規定的不得抵押或者不得用作出資的財產。⑦是否存在拖欠建設工程價款的情況。⑧是否已依法進行公告并被列入征收、征用范疇。

物業情況屬于其他范疇，物業服務企業、物業服務費標準、管理規約等均涵蓋其中，完善的物業管理是保持及提高房地產價值的重要因素 。

四、房地產區位狀況描述

(一)位置描述

對位置的描述，主要說明下列方面：

坐落，除了要說明具體地點之外，還應當附上位置圖，比如說，估價對象處在××市××區××路(大街、大道)××號，具體位置可見位置圖。

(2)方位：闡述估價對象于某個較大區域之中的方向與位置 所在區域如所在城市 還要說明其在某個較小區域里的方向跟位置 所在范圍如所在住宅小區 十字路口 舉例來說 估價對象處于××市××部 其具體范圍有中部 東部 東南部 南部 西南部 西部 西北部 北部 東北部 位于××路口××角 具體角度有東北角 東南角 西南角 西北角 處在××路大道均可 大街××側 具體方位有東側 西側 南側 北側 。

(3)和相關場所間的距離：闡述估價對象跟其相關的主要場所的距離，比如說，估價對象距市中心××公里，距火車站××公里，距機場××公里。

(4)臨街的具體情形：表述清楚估價對象是不是面對街道或者道路，面對的是怎樣的街道或者道路，處在以什么樣的狀況面對街道或者道路的狀態 。

(5)朝向：闡述估價對象建筑物正門或者房間窗戶等所正對著的方向，坡地由高至低的方向，比如，估價對象建筑物是坐北朝南的，是坐東朝西的。

在估價這件事情當中，當所針對的估價對象為某幢房屋里的某一層，或者是某一套的時候，需要去說明其所在房屋的總層數，以及那一層具體所在的樓層，比如說，要是估價對象處在××層住宅樓的地上××層，這里注明底層或者頂層也行，又或者處在××層大廈的地上××層上，再不然就是處在××層商場的地上當然也或者可以說是地下××層，在進行說明估價對象所在樓層這樣的操作時，說明其所在房屋的總層數這件事是非常有必要的，要知道，因為這個原因，估價結果的差別會變得很大。

(二)交通條件描述

對交通的描述，主要說明下列方面：

存在道路狀況，要說明附近存在幾條道路，要說明到達這些道路涉及的距離，要分別闡述各條道路的路況，像是道路等級、路面狀況以及交通流量 。

（2）可供出入選擇利用的交通工具：闡述附近所經過的這類公共汽車線路數量，電車線路數量，地鐵線路數量，輕軌線路數量，輪渡線路數量等，表明到達公交站點比如公共汽車站那種站點的距離，指出公交站點之中像地鐵站那樣站點類型同樣適用，提及公交班次疏密是什么樣情形等。舉例來說，附近存在××路公共汽車經過此區域，距離公共汽車站大概約××米，換算為步行時間大約是××分鐘，平均每間隔10分鐘就會有一輛公共汽車通過這個地段。

(3)交通管制情形：闡述受步行街影響的狀況，以及單行道帶來的影響，還有限制某些車輛通行所造成的影響，以及限制通行時間產生的影響，以及限制行車速度引發的影響。

其一，停車方便程度方面，要說明是否存在停車場，其二，要闡述車位的數量情況，其三，還得表明到達停車場的距離是怎樣的。

(5)交通收費情形：闡述有關交通工具票價，是否存在過路費，是否存在過橋費，是否存在停車費，以及它們各自的收費標準等 。

(三)外部配套設施描述(與內部配套設施區別)

1.對外部配套設施進行描述 ，2.它涵蓋兩大方面 ，3.一方面是外部基礎設施 ，4.另一方面是外部公共服務設施句號

(1)外部基礎設施：闡述道路的狀況，闡明給水設施的情況，說明排水設施（雨水、污水方面）的情形，講述電力設施的完備程度，敘述通信設施（像電話、互聯網、有線電視這些）的完備狀況，說明燃氣設施的完備程度，說明供熱設施的完備程度 。

(2)外部公共服務設施：闡述在一定距離范圍之內，商業服務設施的情況，金融郵電設施的狀況，教育方面像幼兒園、中小學這類設施的情形，醫療衛生方面如醫院這類設施的情形，文化設施的完備程度，體育設施的完備程度，社區服務設施的完備程度，市政公用設施狀況以及行政管理設施的完備程度 。

(四)周圍環境描述

對周圍環境的描述，通常用文字并附照片說明下列方面：

自然方面的環境，要講說明其是否是優美的，是否是整潔的，是不是有空氣方面的污染，以及噪聲方面的污染，還有水方面的污染，輻射方面的污染，固體廢物方面的污染，要說明這些污染各自的程度，要說明環境衛生的狀況，對于居住的房屋來說，尤其地需要說明其周邊是不是有高壓輸電的線路，是不是有無線電發射的 tower，是不是有堆放垃圾的站點，是不是有供公眾使用的廁所等。

(2)人文環境：闡述估價對象所處地區的聲譽，說明居民特征，像職業、收入水平、文化程度、宗教信仰，講述治安狀況，比如犯罪率，介紹相鄰房地產利用狀況，例如用途等。

，有像是海景 ，江景 ，河流作為景觀的景況 ，湖景 此外還有山景以景觀態勢存在 。有的景觀沒有這些水景 ，山景也沒有作為景觀的存在類型 。 有的景觀有呈現水景的情況 ，比如海景 ，江景 ，河景 ，湖景的樣子 ，與此同時也有山景作為景觀的情景 。有的景觀沒有這些水景 ，而且山景也沒有作為景觀的情狀 。 有的景觀有類似水景如海景 ，江景 ，河景 ，湖景的情況 ，也有山景處于景觀范疇的情況 。有的景觀沒有這些水景 ，山景同樣沒有處于景觀范圍的情況 。 會有景觀存在呈現水景的狀況 ，像海景 ，江景這般景色 ，河景 ，湖形成景觀的景況 ，也會有山景置身于景觀的狀況 。有的景觀沒有此類水景 ，山景也沒有置身于景觀的狀況 。 有的景觀擁有顯示水景的狀態 ，像比如說海景 ，依據江而形成的景 ，涉及河的景 ，以湖為景的景 ，還有山景作為景觀的狀態 。有的景觀沒有這些水景所形成的狀態 ，山景也沒有作為景觀的狀態 。 有的景觀有展現水景類如海景 ，江景 ，河景 ，湖景方面的情形 ，也有山景在景觀方面的情形 。有的景觀沒有這些水景方面的情形 ，山景也沒有在景觀方面的情形 。 有的景觀有呈現類似水景如海景 ，江景 ，河景 ，湖景的方面 ，也有山景在景觀范疇內的方面 。有的景觀沒有這些水景方面 ，山景也沒有在景觀范疇內的方面 。 有的景觀存在呈現水景的方面 ，像海景房地產估價師考試教材，江景所構成的方面 ，河景 ，湖景作為景觀的方面 ，也有山景作為景觀的方面 。有的景觀沒有這些水景方面 ，處于景觀方面的山景也沒有 。 有的景觀有出現水景比如海景

10月19日，以及10月20日，是房地產估價師的考試時間。當前，距離考試還有一段頗長的時間。符合報名條件的考生，要抓緊時間去購買教材以準備復習，從而為自身爭取更多機會。需要復習資料的同學，能夠登錄建設工程教育網去了解。免費復習資料> 免費試聽課>