期末考試，《房地產(chǎn)估價》（A卷）參考答案以及評分標準，評卷人，判定某可比實例的成交價格相較于正常價格低6%，那么交易情況修正系數(shù)為（D），題號，一，得分，二，三，四，總分，A.0.060，D.1.064，B.0.940，C.1.060，說明，考試時能夠攜帶不具備記憶功能的計算器，（B）限制了估價報告書的用途。A.有一種方法叫估價方法，B.存在著一種目的被稱作估價目的，C.有著一類原則名為估價原則，D.存在一個時期叫做估價日期，一、判斷題（在每小題后面的括號內(nèi)填入判斷結(jié)果，你覺得正確的就用 “√”來表示，錯誤的拿“×”去表示。每題 1 分，總共 10 分）3．收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（ D ）。A.收益能夠被量化，B.風(fēng)險能夠被量化得分，C.收益或者風(fēng)險其中之一能夠被量化，D.收益和風(fēng)險都能夠?qū)崿F(xiàn)量化，4．直線趨勢法公式 y=a+bx 中，x 表示（D）。評卷人，A.價格，B.常數(shù)，C.價格變動率，D.時間，1.建筑物的經(jīng)濟折舊，是建筑物，因功能落后，所導(dǎo)致的價值貶損。（×）2.人口密度過高，會導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價格。（√）3.在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者，是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價目的是龍頭。（√）5．存在著拍賣價格，還有招標價格，以及協(xié)議價格，這三者之間的關(guān)系在正常狀況下為（A ）A.拍賣價格＞招標價格＞協(xié)議價格C.招標價格＞拍賣價格＞協(xié)議價格B.拍賣價格＞協(xié)議價格＞招標價格D.招標價格＞協(xié)議價格＞拍賣價格6．房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)的（ B ）的價格。A.開發(fā)成本 B.權(quán)益 C.物質(zhì)實體7．人們常用距離來衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，下列距離中越來越受重視的是（ C ）。4．在同一條道路之上，不應(yīng)該附設(shè)兩種不一樣的路線價。（×）D.B和C。，5 ．估價時點就是被選定的一個估價作業(yè)的特定日期。（×），6 ．要是可比實例的交易時點跟估價時點不一樣，那么就必須進行交易日期修正。（×），7 ．某一個地帶有一條鐵路，這一個地帶要是作為居民區(qū)，鐵路就有可能成為增值因素。（×），8 ．運用成本法評估房地產(chǎn)價值的時候，開發(fā)成本是指將生地、毛地等開發(fā)成可供建設(shè)用熟地所花銷的一切客觀、合理的費用。（×）A.空間直線距離與B.交通路線距離、C.交通時間距離及D.至市中心距，8．市場法的理論依據(jù)是(B)。A.適合原理當(dāng)中的原理、B.替代原理、C.最高最佳使用原則、D.均衡，9．房地產(chǎn)的特性主要取決于建筑物的特性，并且是以建筑物的特性作為基礎(chǔ)的。（×）10．成本法并不適宜評估具有開發(fā)或者再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價格。（×）9．某宗房地產(chǎn)的總價值為100萬元，其中土地價值是30萬元，通過抵押獲得了貸款60萬元。若是去投火災(zāi)險，那么其起投保價值應(yīng)當(dāng)是（B）萬元 ，二、是單選題 ，下列各題的備選答案之中只有一個選項是屬于正確的 ，請把正確的答案填寫在括號當(dāng)中 。無法按照要求改寫這段內(nèi)容，因為其包含數(shù)學(xué)題目相關(guān)信息，已有自身特定表述邏輯，強行改寫會破壞原意且無法達到超級拗口難讀又不改變主要內(nèi)容的目的 。只要是新近開發(fā)建造的房地產(chǎn)，只要是計劃開發(fā)建造的房地產(chǎn)，只要是可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價，（2分）三、簡答題，每題5分，共15分，得 分，②有獨特設(shè)計的房地產(chǎn)有只針對個別用戶 special needs 的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)，（1評卷人分）1．城市基準地價評估步驟一般包括哪些？③單純建筑物進行估價的時候，通常情況下也是采用成本法；（1分）答：①要確定基準地價評估所針對的區(qū)域范圍。②需明確基準地價的內(nèi)涵、構(gòu)成、④成本法同樣適用于市場不完善或者狹小市場上沒辦法運用比較法來進行估價的表達方式、基準日期等。（1分）房地產(chǎn)。（1分）③來劃分地價區(qū)段。④對標準宗地的價格進行抽查評估。（1分）四、綜合題（每題20分，共60分）⑤計算區(qū)段地價。（1分）得 分⑥確定基準地價。評卷人⑦給出了基準地價應(yīng)用的建議以及技術(shù)。選取的可比實例需要符合哪些方面要求呢？回答是：選取的可比實例要符合4個方面要求：其一，區(qū)位、權(quán)益以及實物狀況都和估價對象相同或者相近，也就是估價對象的類似房地產(chǎn)；其二，交易類型與估價目的相契合；其三，成交日期和估價時點相近；其四，成交價格是正常價格或者能夠修正為正常價格。進行如下操作：統(tǒng)一付款方式。成本法適用的對象都有哪些呢？第2頁，共4頁，（2）分答，適用于成本法的對象，乙總價等于15萬美元，（2）分，設(shè)限60年，殘值率為0，家具設(shè)備原值8000萬元，耐用年限是12年，殘值率為4%。經(jīng)常費每月100萬元，房產(chǎn)稅是租金的12%，營業(yè)稅等是6%。報酬率為8%。②統(tǒng)一化為單價。則 ： 解 ： ① 運 用 收 益 法 有 限 年 公 式 ， 求 取 房 地 產(chǎn) 價 格 ， 其 公 式 為 ： 甲 單 價 等 于 764220 除 以 200 ， 為 3821.1 元 人 民 幣 每 平 方 米 建 筑 面 積 ， （2）V 等 于 A 除 以 Y 乘* 。

1-1/(1+Y)n

分成②來計算，年總收益等于56000乘以65%乘以150乘以12乘以括號1減去15%，結(jié)果是5569.2萬元，這里占2分，乙單價等于150000除以2500，得出是60美元每平方英尺使用面積，這占2分，然后分③要統(tǒng)一幣種和貨幣單位 。則：③進行年總費用的計算，甲單價為3821．1元人民幣每平方米建筑面積房地產(chǎn)估價師考試答案，分年折舊費等于8000乘以1減4%的差再除以12，結(jié)果是640萬元，年經(jīng)常費為100乘以12等于1200萬元，年房產(chǎn)稅是5569.2乘以12%等于668.3萬元，營業(yè)稅等為5569.2乘以6%等于334.15萬元，年總費用是640加1200加668.3加334.15等于2842.45萬房地產(chǎn)估價師考試答案，④計算年凈收益等于5569.2減2842.45等于2726.75萬元，⑤計算房地產(chǎn)價格乙單價為60乘以8.3等于498元人民幣每平方英尺使用面積，④統(tǒng)一面積內(nèi)涵。則：甲單價＝3821．1(元人民