上海樓市政策動態(tài)在2025年備受關注，剛需購房者加以關注，改善型買房者同樣加以關注，他們對限購、貸款、交易稅費等核心政策細節(jié)高度敏感，本文圍繞最新調整的買房政策，對限購資格進行清晰梳理與解讀，對貸款規(guī)則進行清晰梳理與解讀，對交易稅費標準進行清晰梳理與解讀，對新房積分制度進行清晰梳理與解讀，對高頻熱點問題進行清晰梳理與解讀，為大家提供實用參考。

一、提及上海購房政策之時，上海限購政策被談及，在此我們先來瞧瞧，上?？少彿刻讛稻烤故窃鯓佑嬎愕哪兀空埧瓷虾Ｙ彿刻讛狄挥[表?。ù藶橘彿抠Y格認定標準）

備注：

住房被公司購買后，需滿5年時間才能夠進行出售，在滬的境外注冊公司不可以購買商品房。

特殊人群購房政策（滿足條件限購1套）

上海在讀博士

①非滬籍人口因就學遷入學校集體戶口

②學校證明

③名下在滬無住房且為在滬在讀博士

上海在讀博士后

①持”100“段戶口卡（或戶籍證明）

②加蓋設站單位公章的《博士后研究人員進站備案證明》

駐滬現役軍官

出生地不是上海戶口，處于單身狀態(tài)或者已經結婚，憑借軍官證也就是士官證以及駐滬部隊所開具的證明 。

房產贈與政策

2021年7月24日起，名下房產若贈予他人，受贈人必須具備購房資格，遺贈情況除外。

②在2024年5月27日這個時間點，有房產被起名下房產已贈予他人，該房產不計入贈與人名下。

③有撫養(yǎng)權的父母能夠把房產贈給未成年孩子，并且無需審核購房資格。

家庭名下已有住房套數

家庭名下已有的住房套數，是指家庭成員名下，獨自擁有的成套住房套數，或者是與他人共有的成套住房的套數。

1、居民家庭已擁有住房，具體包括:

①已經取得不動產權證書的住房

②已完成網上簽約但尚未取得不動產權證書的住房

有著認購入圍資格的新建商品住房，要是沒發(fā)生了實際購買行為的狀態(tài)，那么在撤銷之后是能夠被剔除出去的 。③

2、在限購政策實施的日子，這個日子是2011年1月31日，在此之前，簡稱限購前，

上海戶籍當中的買方家庭，夫妻兩者各自跟父母共同擁有兩套住房，且住房數量小于等于兩套，此時若能提供親屬關系證明，那么就可不被計數在住房套數之內；上海戶籍內里的買方，在未成年階段與父母共同擁有兩套住房2025契稅最新規(guī)定，以此。

3、認定住房套數之際，“認房”所指的乃是本市住房呀，非本市住房并不被涵蓋于其中呢；

4、寫字樓、商業(yè)、辦公、廠房、車位、配套公用基礎設施建筑、倉儲這些屬于非居住用，不計入住房套數。

2025年2月1日新婚姻法房產所有權問題

不管在婚前采購，還是在婚后購置，只要未曾進行出資，哪怕房產證上面添加了名字，在離婚之際都不會被分配到房產。

2、如果房產是由父母出資，無論是否加名字，都屬于個人財產。

二、上海貸款政策

個人公積金貸款套數認定

1、繳存職工家庭成員名下于本市范圍內不存在住房，在全國范疇內未曾使用過住房公積金個人住房貸款的情況，或者首次住房公積金個人住房貸款已經處于結清狀態(tài)的，這種情形被認定為首套住房貸款。符合本市住房公積金共有產權保障住房貸款條件的，此狀況認定為首套住房貸款。

繳存職工家庭，其名下，在本市存有一套住房，在全國范圍之內，未曾使用過住房公積金個人住房貸款，或者是首次住房公積金個人住房貸款已然結清的情況，被認定為第二套改善型住房貸款。

申請公積金貸款條件

①在本市繳納公積金的在職職工(退休、離職的都不可以)；

②辦理貸款之前，住房公積金已連續(xù)繳存不少于6個月，公積金狀態(tài)當前顯示為正常，公積余當前不存在提取業(yè)務正在使用的情況；

在辦理貸款之前，夫妻雙方之中的雙方，都不存在已經處于正在受理狀態(tài)的住房公積金貸款，或者不存在正在進行的還款情況 。

④購買的住房得要是公寓、新工房這類居住性質的，非居住類住房沒辦法用公積金貸款。

有滿足借款申請人家庭，或者共同借款申請人，條件的，屬于下列當中情形的任何一種的，是不會給予其所申請的貸款的：

(1)在全國存在未結清的住房公積金個人住房貸款；

(2)在全中國有著兩次以及比兩次更多的住房公積金個人住房貸款記錄，停止給那些購買第二套并非改善型住房，還有第三套及更多住房的借款申請人家庭發(fā)放貸款 。

公積金貸款額度

商業(yè)貸款年限（孰低原則）

①房齡

一般要求房齡在40年內。

最長貸款年限計算公式：貸款年限 + 房齡 ≤ 70年；

②主貸人年齡

通常來說，能夠達到的年齡界限是，男性為65周歲，女性為60周歲，所指的是從2024年3月1日開始執(zhí)行的退休年齡 。

計算最長貸款年限的公式是，貸款的年限加上主貸人的年齡，其結果要小于或等于70年。

③房屋類型

住宅最長不超過30年。

非住宅（如寫字樓、商鋪等）最長不超過10年。

公積金貸款年限

一手住房

公積金貸款期限不超過30年。

二手住房

如果所購住房房齡在20年以下，公積金貸款期限不超過30年；

要是購買房子的房齡處于20年（包含20年）一直到35年這個范圍之內，那么公積金貸款的期限不會超過50年減去房齡所得到的差值；

要是所購買的住房，其房齡處于35年以及35年以上的范圍，那么公積金貸款的期限，不會超過15年。

三、上海買房稅費政策

個人所得稅特殊情況

備注：利潤涵蓋購入時的合同價格，還涵蓋購入時所繳納的契稅，同時涵蓋本次出售所涉及的增值稅及其附加稅，另外涵蓋裝修費用（此裝修費用需小于等于購入房屋合同價格的百分之十），并且涵蓋購房按揭貸款利息。

①免征的情況

(1)繼承土地、房屋權屬，免征個人所得稅

(2)夫妻更名、夫妻房屋財產分割，免征個人所得稅

存在這樣一種情況，（3）直系親屬之間進行贈與行為，這里所說的贈與不涵蓋取得新產證之后再進行出售的情形，在這種狀況下是免征個人所得稅的。

②直系、非直系親屬間繼承/贈與房屋后再出售房屋的個稅計算

若賣方是通過繼承或者贈與而獲得房產然后再進行出售的，要是不符合個人所得稅免征的條件，也就是滿五年且是唯一住房的這種情況，那就只能依照20%的稅率去繳納個人所得稅，而不能夠按照全額乘以1%或者2%來計算個人所得稅。

個人所得稅退稅政策

自2022年10月1日起，至2025年12月31日止，對于那類必須是先賣出自有住房，然后在現住房出售之后的1年內，按天計算，于市場重新購買住房的納稅人，會給予對于其出售現住房的時候已經繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠的待遇。

其中，若新購住房的金額高于或者等同于現住房轉讓的金額，那么已繳納的個人所得稅會被全部進行退還；要是新購住房的金額比現住房轉讓的金額小，那么會按照新購住房金額在現住房轉讓金額里所占的比例，對出售現住房時已繳納的個人所得稅予以退還。

契稅減免的常見情形

配偶、子女、父母作為法定繼承人，繼承土地權屬免征契稅，繼承房屋權屬也免征契稅。

注意聽，專門給出說明，只有當是第一順位繼承人去繼承土地以及房屋權屬的時候，才會被免征，要是存在第一順位繼承人的情形之下，那么第二順位繼承人要是去繼承的話，是不會被免征的 。

②夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財產分割，免征契稅；

在出售房改房，也就是售后公房、房改售房、已購公房之后的1年內，或者在出售房改房之前的1年內，這里是以網簽合同日期作為判定標準的，在這個時間段當中，如果出售人家庭購房，又或者其父母購房，又或者成年子女購房，那么就可以申請契稅減免；

計算，新購入住房需繳納的契稅，等于新購入住房的稅務核定價，減去出售住房時的發(fā)票價格，再減去新購入住房增值稅，所得結果乘以新入住房應繳納的契稅稅率。

(若購房的稅務核定價低于售房的發(fā)票價格，則購房的契稅全免)

④上海市拆遷居民，其用拆遷補償款新購房屋可享受減免契稅優(yōu)惠，此優(yōu)惠拆遷人的直系親屬均可使用，且新購入住房的網簽日期需在動遷協議簽訂日期之后。

計算，新購入住房契稅2025契稅最新規(guī)定，等于新購入住房網簽價，減去拆遷補償價格，再減去新購入住房增值稅，所得結果乘以新購入住房契稅稅率。

要是新買入住房網簽的價格比拆遷補償的價格低，那么契稅會全部免除，差額中處于剩余狀態(tài)的部分能夠持續(xù)加以應用。

公司購/售房需繳納稅費

公司購房需繳納稅費：

契稅、印花稅

無論是不是非住宅，也不管是不是普通住宅，又或者是不是非普通住宅，只要依照公司名義去購房，那就都需要按照房款的3%來繳納契稅，并且不可以享受稅率減半的優(yōu)惠，另外還得繳納0.05%的印花稅。

房產稅

按照從1986年10月開始施行的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，公司名下所擁有的房產，每年都需要去繳納房產稅，具體是每年房產原值乘以70%再乘以1.2% 。

于具體操作進程當中，不一樣的地區(qū)針對不一樣性質的企業(yè)（諸如高新企業(yè)、扶貧單位之類），或許會存在三年內予以免征房產稅的優(yōu)惠。

土地使用稅

與此同時，另外還得依照“建筑面積×30元/年/平方米”這種標準來征收土地使用稅。

如果房產稅沒有按時去繳納，要是土地使用稅也沒有按時進行繳納，那么需要按照每日萬分之五去繳納帶納金。

公司售房需繳納稅費

增值稅及附加

按(不含稅收入-不含稅購置原價)×5.6%征收

土地增值稅

依據1993年所頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，其第七條具有相關規(guī)定，土地增值稅開始施行四級超率累進稅率。

1、部分是處于增值額沒過扣掉項目金額50%的，此部分稅率是30%。2、部分是屬于增值額超了扣掉項目金額50%，但沒超扣掉項目金額100%的，這部分稅率為40%。

三、增值額超出扣除項目之金額，此金額大于扣除項目金額百分之百，且未超過扣除項目金額百分之二百，在這部分，稅率是百分之五十 。

4、增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

印花稅

按成交價格×0.05%征收。

企業(yè)所得稅

當前市面上通常是依靠轉讓房產所獲取的凈利潤去乘以百分之二十五來進行征收。企業(yè)所得稅一般情況下按季度進行預繳，在年終的時候開展匯算清繳。

房產稅相關

1、稅率：

新購房單價≤91954元/平方米，稅率為0.4%。

新購房單價>91954元/平方米，稅率為0.6%。

2、計算方式：

新購買的住房，并且是屬于第二套以及往上的住房，人均六十平方米的建筑面積以內，可以免征房產稅，而超出這個面積的部分，就被視為“應稅面積”，需要繳納房產稅。

本年度應繳房產稅，等于按人均建筑面積60平方米計算超出部分的面積，乘以新購房單價，乘以70%，再乘以稅率為0.4%或0.6% 。

3、交稅截止時間：

在每年的12月31日之前，納稅人應當憑借有效身份證明原件，自行朝著主管稅務機關去申報繳納稅款，要將當年度應納稅款繳清。

4、減免條件

①本市居民家庭第二套及以上住房：

假設家庭所有住房面積，涵蓋新購住房以及原有住房，人均未超出60平方米，那么新購住房能夠免征房產稅，若超過60平方米的部分，則要依照房產稅規(guī)定繳納稅款。

②新購住房一年內出售原有唯一住房：

若居民家庭于新購一套住房之后的一年內，將原有的唯一住房進行了出售，那么此新購的住房能夠退還已繳納的房產稅。

③首次購房且為家庭唯一住房：

要是成年子女針對首次購買的住房而言，并且此住房屬于家庭唯一的住房時，才能夠免征房產稅。

④高層次人才和緊缺人才：

居住在上海市，持有上海市居住證，于本市有工作且有生活，身為高層次人才以及緊缺人才，當新購買住房，并且該住房屬于家庭唯一住房時，能夠免征房產稅。

⑤居住證持有年限：

持上海市居住證滿3年之人，其為購房人，新購住房，且此住房是家庭唯一住房，在此情形下，可免征房產稅。

四、上海買房新房積分&新政回顧

以上便是2025年上海最新買房政策的全面解析啦，其中包括限購方面的內容，還有貸款方面的情況，以及交易稅費的相關事宜，另外還有新房積分的情況，同時具備熱點問題解答的相關內容，更多上海樓市新政，敬請關注上海房產網站，也就是上海樓盤網，您將會獲取上海樓市的最新消息哦！