李玉宇

近日，2025年“畢業季租房服務進校園”系列活動啟動，每年畢業季，大批高校畢業生紛紛涌入租房市場，從而開啟獨立生活，然而，租房之路陷阱眾多，既有虛假房源，又有合同貓膩，既有押金難退的情況，又存在房東隨意漲租的現象，諸多問題把初入社會的“菜鳥”弄得焦頭爛額，那么，畢業季租房的各個環節怎樣才能夠不踩坑呢？

踩坑1 上“照騙房”的當

法官支招：多渠道核實房源真實性

在各大社交平臺，虛假房源屢見不鮮，在中介門店，虛假房源也屢見不鮮，一些不良中介為吸引承租方眼球發布圖片精美價格低廉且地段優越的房源信息，一些不良房東為吸引承租方眼球發布圖片精美價格低廉且地段優越的房源信息，但實際看房時發現房屋破舊不堪，實際看房時發現面積狹小，實際看房時發現位置偏遠，例如網上標注的是市中心精裝修公寓，實際看房時卻是老舊小區內的簡陋出租屋，又如宣傳圖中的寬敞客廳，實際看房時是只能容一人通過的狹窄過道，甚至一些房源根本不存在，純屬虛構，存在虛假房源，發布者的真實目的在于騙取承租方看房費，發布者的真實目的在于收集承租方個人信息。

依照民法典第七條的規定，民事主體開展民事活動的時候，應當遵循誠信準則，秉持一種誠實的態度，恪守自己所作出的承諾。要是故意去提供虛假的房源信息，致使承租方產生錯誤的認知，并且基于這種錯誤認知作出租房意向方面的決策，這就侵害了承租方的知情權以及選擇權，從而構成民事欺詐。倘若造成承租方出現經濟損失，像是支付了不必要的看房費用、定金之類的，那么房東或者中介就需要承擔賠償責任。畢業生小陳踩過虛假房源的“坑”，他在網上輕信了“房東不在北京，需承租方提前支付定金、租金”這樣的話術，通過手機向騙子轉去租房定金，然而對方遲遲未給鑰匙，小陳發現被騙后趕緊報警，最終黃某、盧某被公安機關抓獲，他們累計騙取了34名受害人的26萬余元，被法院判處詐騙罪有期徒刑4年，罰金4萬元 。

法官提醒：

租房時，畢業生應當多渠道證實房源屬實，除在正規租房平臺瞧房源外，還能經由周邊房產中介門店知悉市場情形價錢，對比同區域同類房屋租金。對圖片精美且價格特別低的房源要保持警覺，向中介或者房東索要房屋實景照片房產證等相關證件。也可借視頻通話等辦法遠程看房，初步判定房屋狀況情形。若條件許可，實地考察是最可靠的辦法，防止只憑借網上廣告就輕易付定金。

踩坑2 遭遇霸王條款

法官支招：切勿倉促簽合同

合法有效的一份租賃合同，是保障雙方權益的關鍵，合同要明確雙方當事人基本信息，包含房東姓名、身份證號、聯系方式，還有承租方姓名、身份證號以及緊急聯系人信息等，房屋詳細信息不可少，像房屋地址、面積、戶型結構、裝修狀況，并且要附上房屋平面圖作為附件，租賃期限要精確到起止年月日，防止模糊表述產生后續爭議。對于租金金額，支付方式，像每月銀行轉賬、押一付三等那樣的，以及支付周期這些，都需要清晰地去約定，與此同時還要注明租金是不是包含物業費、水電費這類費用，要是不包含的話，各項費用的承擔方也應該明確。

部分不良的房東或者中介，會于合同之中設置霸王條款，把自身的責任義務予以弱化，加重承租方的負擔，常見的有，房屋發生自然損耗，要由承租方負責維修，房東能夠隨時無理由收回房屋，僅僅需提前一周通知，承租方不得因任何原因提前解約，不然押金就不會退還等，這些條款，違背公平交易原則，按照民法典第四百九十六條，格式條款提供方，應當遵循公平原則，來確定當事人之間的權利和義務，并且采取合理方式，提示對方注意免除或者減輕其責任等，與對方有重大利害關系的條款。此類不公平條款承租方可主張無效。

例如，小馮和房東楊先生簽了房屋租賃合同，約定小馮承租楊先生房屋直到拆遷時結束，而后楊先生提出房屋要裝修，讓小馮搬離，因雙方沒達成一樣意見，楊先生向法院起訴，要求解除租賃合同，還要求小馮在合理期限內搬離承租房屋，小馮表示依照合同約定，當下房屋沒拆遷，房東沒權利要求自己搬離。法院作審理之后認為，民法典第七百三十條規定表明，當事人對于租賃期限未有商定或者約定不清晰明確，依據本法第五百一十條規定依舊無法確定的，視作不定期租賃，當事人能夠隨時解除合同，然而應當在合理期限之前通知對方，房東楊先生與小馮雖簽訂書面合同，不過雙方約定租賃期限至拆遷時止，屬于租賃期限約定不明確，經與雙方進行溝通，承租房屋簽訂合同至今并無拆遷計劃，雙方亦未補充約定租賃期限何時截止。該案件歸屬為租賃期限約定模糊不清的情況，應被視作不定期租賃，所以，最終經由法院判處小馮在合理跨度的期限之內搬離所承租的房屋，小馮對當初未曾于合同里寫明確切租賃時間一事深感懊悔 。

法官提醒：

在簽訂合同之前，承租方需要仔細地去閱讀每一條款，對于那些不理解或者認為是不合理的地方，要及時地提出修改意見，千萬不要倉促地去簽字，對于約定不明確的事項一定要進行書面確認，避免只是口頭承諾。另外，房屋租賃合同應該是一式兩份，雙方各自持有一份，要確保雙方手中所持有都是原件，以此來防止后續出現糾紛時口說無憑。在進行簽字的時候，最好是有第三方進行見證，比如邀請同學或者請親友在現場，以此來增強合同簽訂的公正性。于此同時，承租方能夠留存，與房東或者中介，就房租、押金、房屋設施等問題，進行溝通的聊天記錄、通話錄音等證據，倘若萬一出現糾紛，這些證據能夠作為輔助證明材料 。

踩坑3 碰上二房東轉租

法官支招：仔細核查承租方身份與權限

很多畢業生為了減輕經濟方面的壓力，在租房的時候選擇了合租，合租能夠分攤租金成本，卻也存在著諸多的隱患房產經紀人培訓視頻，一方面，合租者的背景是復雜的，可能存在人際沖突以及財物安全方面的風險，另一方面，要是合租當中存在二房東轉租的情況，也就是二房東沒有經過房東的同意就把部分房屋轉租給其他人，這種轉租行為有可能是無效的，一旦原房東發現了，是有權要求次承租人也就是合租者搬離的，從而導致承租方面臨無家可歸的尷尬境地。

比如說，租客小何忽然收到法院開庭通知，緣由是，向他出租房屋的王某乃是二房東，現房主李先生覺得王某拖欠房租，已然向其郵寄過解除房屋租賃的通知，王某不但不返還房屋，還未經自己同意就把房屋轉租給小何，所以李先生要求王某支付拖欠的房租，且要求小何騰退房屋并支付房屋使用費，小何很是委屈，覺得自己是向王某租的房，和李先生不存在合同關系，李先生無權向其主張權利 。經法院審理，按照《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(2020年修正)第十三條規定，當房屋租賃合同無效、履行期限滿了或者 解除時，若出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占用使用費，人民法院就 應支持。所以， 法院判決王某要補齊所欠租金，李先生能收回涉案房屋，小何得向李先生交納自李先生向王某發送房屋租賃合同解除通知時日起至小何實際搬離時日止的房屋使用費 。

法官提醒：

選合租時，要跟合租室友簽書面協議，寫明權利業務，像租金分攤水電費咋交和公共區域使用規則房產經紀人培訓視頻，還有衛生打掃安排等，還要留室友身份證復印件聯系方式等信息，出糾紛能及時溝通解決。平日里保證個人財物安全，妥善保管貴重物品，防止因合租起經濟損失和矛盾糾紛。

要避免二房東風險，承租方在合租時，要仔細核查二房東身份，還要核查其轉租權限，要求二房東出示與原房東簽過的租賃合同，還要出示原房東同意轉租的書面證明，并且要核實合同的真偽，承租方能通過撥打原房東電話的方式，來確認轉租合法性，也能通過查看房產證復印件的方式，來確認轉租合法性，要是二房東沒辦法提供有效證明，那就堅決不要跟其簽訂轉租合同，避免陷入非法轉租陷阱。

踩坑4 房東無故索賠維修費

法官支招：遇爭議可請專業人員鑒定

看好房子，簽完合同以后，就進入了交房的環節，在這個時候，承租方需要仔細地檢查房屋現有的設施狀況，像門窗能不能正常開關，鎖具是不是完好，水電表的讀數是多少，燃氣設備可不可以正常使用，家電家具能不能正常使用等等。對于在檢查過程當中發現的問題，要及時記錄下來，并且和房東進行核實，要求房東在交房之前維修好，或者在合同里注明由房東負責維修的時間以及方式。比如說，冰箱的制冷效果不好，可以當場拍照留下證據，約定房東維修或者更換，不然承租方可自行維修之后從押金里扣除相應的費用。

租賃期間，平常一般日常的小修，像燈泡更換、水龍頭擰緊這類，為由承租方負責；因為房屋老化、正常使用致使的較大維修，諸如水管破裂、電路故障、屋頂漏水等，按照民法典第七百一十三條規定，承租人在租賃物需要維修時能夠請求出租人在合理期限內進行維修。出租人沒有履行維修義務的，承租人能夠自行維修，維修費用由出租人承擔。因為維修租賃物對承租人使用造成影響的，應當相應減少租金或者延長租期。若因承租人方面的過錯，從而導致租賃物出現需要維修的情況，那么出租人并不承擔前款所規定的維修義務，而是由承租人來承擔維修或者賠償責任，舉例說明，要是租戶對洗衣機進行了不當使用，進而致使電機損壞，那么就需要自行承擔維修費用 。

法官提醒：

退房之時，房東跟承租方需共同驗收房屋設施，當發現新的損壞存在之時，要先去判斷損壞的原因，進而分清責任歸屬，要是屬于承租方的責任，那么承租方依照約定去進行賠償，若并非是承租方的原因，像是自然損耗或者是因為房東前期未曾維修從而導致損壞的情況，房東不能夠追究承租方的責任，當雙方對于設施狀況存有爭議的時候，可以邀請專業維修人員來進行評估鑒定，依據鑒定的結果去處理糾紛，以此確保退房的過程公平公正，防止押金因為設施方面的問題而被無端扣減。

踩坑5 押金莫名被扣

法官支招：協商不成可尋求調解或訴訟

小美和房東趙先生簽了房屋租賃合同，小美交納了3個月房租和押金，約定押金可用于抵扣小美未交房租，若小美違約，押金用于承擔違約金或賠償金，剩余押金應在退房3個工作日內由趙先生退還小美，小美依約退房后，趙先生以房屋損壞為由拒不退還押金，小美訴至法院，法院審理后認定小美對房屋的使用屬合理范圍，不應承擔賠償責任，判決趙先生退還押金。

押金是租賃關系里的一種擔保方式，這常引發好多矛盾，在承租方依照約定履行租賃義務，退房的時候房屋以及附屬設施沒有損壞，水電費等費用結清的狀況下，房東應該無條件退還押金，比如承租方按時退房，房屋僅僅存在正常使用留下的痕跡，像墻面有輕微污漬，地板正常磨損，房東不能以沒有根據的理由扣除押金，要是房東拒絕退還，承租方可依據民法典第三百一十一條有關物權返還請求權的規定，要求房東返還押金，并可以主張因為拖延退還產生的利息損失。

依合同約定嚴格執行租金支付，房東不可隨意漲價或以變相形式漲租。要是遇市場租金大幅波動，房東欲調整租金，要與承租方協商達成一致，且簽訂書面補充協議。要是未經承租方同意，房東單方面漲租，承租方有權利拒絕支付超出合同約定部分的租金。倘若房東采用斷水斷電、換鎖等極端手段脅迫承租方接受漲租，此行為嚴重侵犯承租方合法權益，承租方可向有關部門投訴或者通過法律途徑起訴房東侵權，要求賠償損失并恢復原狀。

法官提醒：

一旦出現押金或者租金方面的糾紛，承租的一方最開始需要跟房東好好地協商，講清楚事實以及法律依據，試著靠和平方式解決。協商要是沒有成功，可以向當地住房和城鄉建設部門、消費者協會投訴，去尋求行政調解。要是調解沒有獲得結果，承租方能夠憑借租賃合同、支付憑證、溝通記錄等證據向房屋所在地方的法院提起訴訟，通過司法程序維護自身合法權益，追討押金或者合理租金。

畢業季時租房，充滿著挑戰，然而，只要熟知那些相關的法律知識，于各個環節當中保持警惕，并且嚴謹地進行操作，便能夠有效地避開租房常見的“雷區”，進而開啟安全、舒適且安心的居住生活 。

(作者單位：北京市海淀區人民法院)