日前，唐山市住房和城鄉建設局發布關于印發《唐山市物業承接查驗指導意見 》 等文件的通知，通知明確，《唐山市住宅小區物業服務質量綜合評價管理辦法》等10月1日起施行。詳情如下：

唐山市住房和城鄉建設局關于印發《唐山市物業承接查驗指導意見》等文件的通知

各縣（市）、區（開發區、管理區）住建局（城建局）、豐潤區住房管理中心，市物業服務行業協會：

為進一步完善物業服務行業的監督指導，提升全市物業服務水平，按照市委、市政府《印發〈關于理順物業管理體制機制加強新時代城市社區治理的實施方案〉的通知》（唐辦〔2019〕39號）工作要求，我局制定了《唐山市物業承接查驗指導意見》《唐山市物業服務企業退出物業項目指導意見》《唐山市住宅小區物業服務質量綜合評價管理辦法》和《唐山市物業服務企業信用等級認定工作指導意見》等文件，現印發給你們，請結合實際認真貫徹執行。

附件：1.《唐山市物業承接查驗指導意見》

2.《唐山市物業服務企業退出物業項目指導意見》

3.《唐山市住宅小區物業服務質量綜合評價管理辦法》

4.《唐山市物業服務企業信用等級認定工作指導意見》

唐山市住房和城鄉建設局

2020年8月7日

附件1.

唐山市物業承接查驗指導意見

第一條為規范我市物業承接查驗活動，維護當事人合法權益，根據《物業管理條例》(2018年3月19日修正版)、《物業承接查驗辦法》(建房〔2010〕165號)、《唐山市物業管理條例》及我市《關于理順物業管理體制機制加強新時代城市社區治理的實施方案》(唐辦〔2019〕39號)等文件精神，結合我市實際，制訂本指導意見。

第二條本指導意見所稱物業承接查驗，是指建設單位、業主委員會、物業服務企業以及其他物業承接查驗主體對物業共用部位、共用設施設備進行檢查驗收的活動。

第三條市住房和城鄉建設局負責全市物業承接查驗活動的指導和監督工作。

各縣(市、區)物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業承接查驗的指導和監督工作。

街道(鄉鎮)負責組織轄區內物業承接查驗工作。

居(村)民委員會具體負責物業承接查驗工作。

第四條新建住宅小區入住前，由街道(鄉鎮)組織建設單位開展物業承接查驗。

已投入使用、未成立業主大會的物業項目發生物業服務企業更迭時，街道(鄉鎮)組織物業產權人委托居(村)民委員會開展物業承接查驗；已成立業主委員會的，由街道(鄉鎮)組織業委會開展物業承接查驗。

第五條物業承接查驗可以委托物業服務第三方評估機構組織實施。

物業服務第三方評估機構應當依照法律、法規的規定和委托合同的約定提供專業服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。

第六條新建住宅小區應當在辦理入住手續三十日前到項目所在地街道(鄉鎮)申請辦理物業承接查驗；已交付入住的住宅小區，應當在原物業服務企業退出物業項目三十日前到項目所在地街道(鄉鎮)申請辦理物業承接查驗。

街道(鄉鎮)組織成立物業承接查驗小組，小組成員包括：街道(鄉鎮)、居(村)民委員會、建設單位、物業服務企業、業主代表、物業管理專家等，小組成員人數為不少于七人的單數。

第七條物業承接查驗完成后十日內，物業承接查驗各方應當形成物業承接查驗報告，并共同簽章確認。

物業承接查驗報告應當在物業管理區域公示，公示期不少于七天。

物業項目接管方應當在物業承接查驗完成后三十日內到物業項目所在地街道(鄉鎮)及縣(市、區)物業管理行政主管部門辦理物業承接查驗備案。

第八條物業承接查驗應移交下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件；

(四)物業服務收支情況明細賬目；

(五)共用設施設備清單；

(六)業主檔案；

(七)公共水、電表度數；

(八)物業管理用房資料及物業管理必需的資料。

第九條不移交有關資料，移交方未能按照約定及時解決應當承擔的物業共用部位、共用設施設備存在問題的，由項目所在地住房和城鄉建設部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，按照《物業管理條例》第五十八條規定處理；建設單位不履行保修責任或者不及時處理解決物業質量缺陷、配套設施設備不完善、設施設備技術不達標的，按《唐山市物業管理條例》第七十條規定處理。

第十條物業承接查驗中發生爭議的，由屬地負責協調解決。

第十一條本指導意見自2020年10月1日起施行。

附件2.

唐山市物業服務企業退出物業項目指導意見

第一條為規范物業服務企業退出物業項目，維護業主、物業服務企業的合法權益，依據《物業管理條例》(2018年3月19日修正版)、《唐山市物業管理條例》及我市《關于理順物業管理體制機制加強新時代城市社區治理的實施方案》(唐辦〔2019〕39號)等文件精神，結合本市實際，制定本指導意見。

第二條物業服務企業退出物業項目應當本著維護社會穩定、保障業主基本生活秩序、依法有序、平穩過渡的原則進行。

第三條市住房和城鄉建設局負責全市物業服務企業退出物業項目的指導和監督工作。

各縣(市、區)物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業服務企業退出物業項目的指導和監督工作。

街道(鄉鎮)具體負責轄區內物業服務企業退出物業項目的相關工作。

居(村)民委員會負責協調解決物業服務企業在退出物業項目時出現的問題。

第四條供水、供電、供氣、通信、有線電視等專營服務單位，應當協助街道(鄉鎮)和有關部門做好物業服務企業退出物業項目的相關工作。

第五條業主、業主委員會與物業服務企業未能在合同期滿三個月前重新簽訂物業服務合同，或者業主、業主委員會與物業服務企業任何一方決定提前解除(前期)物業服務合同三個月前，應當書面告知街道(鄉鎮)及物業項目所在地縣(市、區)物業管理行政主管部門。

第六條街道(鄉鎮)應當在接到書面告知后五日內，在物業管理區域內公示，并指導業主選聘新物業服務企業。

第七條物業服務企業在退出物業項目三十日前，街道(鄉鎮)應當組織開展物業承接查驗及交接工作。

第八條原物業服務企業未按要求辦理移交的，由街道(鄉鎮)組織協商解決；協商不成的，雙方當事人應當依法提起訴訟或申請仲裁。

第九條沒有選聘新物業服務企業的，街道(鄉鎮)應當確定應急物業服務單位，維持小區基本服務事項，費用由全體業主承擔。

應急物業服務期間，街道(鄉鎮)應當組織業主共同選聘新的物業服務企業。

第十條原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費等為由拒絕辦理交接。

第十一條業主、業主委員會或者居(村)民委員會對原物業服務企業提供的帳目有異議的，可以聘請雙方共同認可的第三方審計機構進行審計，審計費用可以從共有部分收益中支出。

原物業服務企業應當積極配合作好審計工作。

第十二條有下列情形之一的，街道(鄉鎮)可以直接勸退原物業服務企業：

(一)由于企業自身原因，導致重大群體上訪事件的；

(二)在重大突發事件中，不服從政府統一指揮的；

(三)其他影響小區公共安全、妨害業主生命財產安全唐山市住房和城鄉建設局，經有關部門查證屬實的。

第十三條物業服務企業未履行相關程序擅自撤離物業項目的，或者拒不履行退出程序的，由項目所在地物業管理行政主管部門責令改正，逾期仍不改正的，記入企業誠信檔案，作為不良行為記錄向社會公布。

第十四條本指導意見自2020年10月1日起施行。

附件3.

唐山市住宅小區物業服務質量綜合評價管理辦法

第一條為規范物業服務行為，建立和完善質價相符的物業服務市場機制，促進物業服務行業健康有序發展，按照《唐山市物業管理條例》(2018年3月19日修正版)、《唐山市物業服務收費管理實施辦法》(唐政發〔2016〕28號)，及我市《關于理順物業管理體制機制加強新時代城市社區治理的實施方案》(唐辦〔2019〕39號)等文件精神，結合我市實際情況，制定本指導意見。

第二條物業服務質量綜合評價應當遵循屬地管理、依法依規、公開透明、注重實效的原則，采取多方參與、綜合評定的形式組織開展。

第三條市住房和城鄉建設局負責指導全市住宅小區物業服務質量綜合評價工作。

各縣(市、區)物業管理行政主管部門指導本行政區域內住宅小區物業服務質量綜合評價工作。

街道(鄉鎮)具體負責開展住宅小區物業服務質量綜合評價工作。

第四條綜合評價工作開展前，街道(鄉鎮)應成立評價小組。評價小組成員一般應由街道(鄉鎮)、縣(市、區)物業管理行政主管部門、居(村)民委員會、業主委員會(業主代表)和物業服務行業專家組成，也可以邀請“兩代表、一委員”參與。

評價小組組長應由街道(鄉鎮)工作人員擔任。

第五條綜合評價采取街道(鄉鎮)組織考核評價和專業機構評價并行的方式，總分100分。其中，街道(鄉鎮)組織考核評價占權重的60%，專業機構評價占權重的40%。

第六條街道(鄉鎮)組織考核評價內容為：物業服務合同和企業公開承諾及相關制度履行情況、物業服務投訴問題處理情況、小區現場檢查情況、業主評價情況，每項內容權重占25%?？己送瓿珊?，由街道(鄉鎮)負責組織出具考核評價報告。

第七條業主評價覆蓋率不低于《唐山市普通住宅小區物業服務等級標準》相對應的物業服務等級規定的服務工作調查綜合覆蓋率的標準。

提倡業主運用互聯網新技術進行業主評價。

第八條縣(市、區)物業管理行政主管部門結合唐山市物業服務行業協會指導有資格的專業機構，依據《唐山市物業管理條例》《唐山市物業服務收費管理實施辦法》等政策法規和《(前期)物業服務合同》約定，根據物業管理單位的實際服務情況進行專業評價，并形成專業技術評價報告。

第九條街道(鄉鎮)應當將綜合評價結果在小區內公示，公示期不少于7天。

縣(市、區)物業主管部門將評價結果錄入物業服務企業信用信息管理系統。

第十條街道(鄉鎮)應監督物業管理單位對存在的服務問題限期進行整改唐山市住房和城鄉建設局，整改期限最長不超過一個月。

(一)綜合評價在80分(含80分)以上的，由項目物業管理單位自行整改，整改結果報街道(鄉鎮)和居(村)民委員會，并在物業管理區域顯著位置公示。

(二)綜合評價在60-80分(不含80分)的，由街道(鄉鎮)和居(村)民委員會監督物業管理單位完成整改，并復核。對拒不整改或整改后未達到要求的，由街道(鄉鎮)指導業主(業委會、居委會、村委會)降低物業服務收費等級，并在物業管理區域內公示。

(三)綜合評價在60分以下(不含60分)的，由街道(鄉鎮)指導業主(業委會、居委會、村委會)降低物業服務收費等級。并由街道(鄉鎮)及縣(區、市)物業主管部門列為重點檢查對象監督整改。

對拒不整改或整改后未達到整改要求的，組織召開業主大會表決重新選聘物業服務企業。

第十一條有下列情形之一的，不予評價，由街道(鄉鎮)組織召開業主大會表決更換物業服務企業。

(一)挪用、騙取、套取住宅專項維修資金，受到行政處罰的；

(二)近12個月因以下違法行為之一，累計受到行政處罰2次及以上的：

1.擅自將一個物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托給他人的；

2.未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房用途的；

3.擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的，或者擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的，或者擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

(三)拒不執行人民法院生效判決、裁決或者各級物業及其他主管部門行政處罰的，或者被各級物業及其他主管部門通報后逾期拒不履行相關義務的；

(四)因民事糾紛擅自采取強制措施給業主斷水、斷電或限制業主出入、乘坐電梯，經項目所在地縣級以上主管部門或街道辦事處(鄉鎮政府)協調后仍不改正，被主管部門通報的；

第十二條本辦法自2020年10月1日起施行。

附件

住宅小區服務質量評分表

（點擊可查看大圖）

附件4.

唐山市物業服務企業信用等級認定工作指導意見

為規范物業企業經營服務行為，提高物業企業服務質量，促進我市物業服務行業健康有序發展，維護業主權益，按照《河北省住房城鄉建設行業信用信息管理辦法》(冀政法改〔2019〕5號)、《河北省房地產企業嚴重失信名單管理暫行辦法》(冀政法改〔2019〕8號)，及我市《關于理順物業管理體制機制加強新時代城市社區治理的實施方案》(唐辦〔2019〕39號)等文件精神，結合我市實際，制定本指導意見。

一、有關要求

(一)市住建局負責監督指導全市物業服務企業信用信息管理及認定工作。

(二)各縣(市、區)住建行政主管部門負責本行政區域內物業服務企業信息的采集、確認、上報。

(三)街道(鄉鎮)、居(村)民委員會應當協助開展信用信息的采集核實工作。

(四)物業服務企業應當做好企業信用信息和在管物業項目基本信息等填報工作，配合相關部門做好信用信息的核實工作。

二、信用信息

物業服務企業信用信息，主要包括物業服務企業及項目負責人基礎信息、守信信息和失信信息三類。

(一)物業企業及項目負責人基礎信息

1.企業基礎信息：企業名稱、統一社會信用代碼、企業法定代表人、成立時間、經營范圍、企業及項目黨組織建設情況、聯系方式等內容。

2.物業服務企業人員信息：主要包括各類從業人員基本情況等。

3.物業服務項目信息：主要包括物業服務合同、服務標準、收費標準等。

4.物業服務企業經營狀況：主要包括主營收入、其他收入、盈利狀況等。

5.項目負責人基礎信息：個人基本情況、從業情況記錄、職業教育培訓及繼續教育記錄其他法定征信記錄等情況。

(二)守信信息

物業服務企業、項目負責人、其他從業人員在從事物業服務活動中受到獎勵和表彰的信息，主要包括：

1.受到縣(市、區)級及以上黨委獎勵、表彰的；

2.受到縣(市、區)級及以上政府或者市物業及相關行政主管部門、行業協會的獎勵、表彰的；

3.承辦市級及以上政府及相關行政主管部門、行業協會委托的任務，并圓滿完成，取得良好效果，受到通報表揚的；

4.企業經營管理創新成果受到市級及以上政府及相關行政主管部門、行業協會表彰的；

5.其他具有合法效力的材料，經市級及以上政府及相關行政主管部門、行業協會認可的。

(三)失信信息

失信信息包括一般失信行為信息和嚴重失信行為信息。

一般失信行為信息包括：

1.人民法院、仲裁機構生效的裁判文書，確認物業服務企業違反物業管理法律法規、合同約定，因過錯承擔責任的情況；

2.不履行物業服務合同、破壞物業行業市場秩序、違反行業自律等行為；

3.市級及以上政府(各級人民政府)及(或)相關行政主管部門、行業協會認定的違反物業管理法律法規禁止性規定的其他違法違規行為。

嚴重失信行為信息包括：

1.物業服務合同終止后拒不退出物業管理區域，或者退出時未按照規定辦理交接手續和移交資料的；

2.挪用、騙取、套取住宅專項維修資金，受到行政處罰的；

3.近12個月因以下違法行為之一，累計受到行政處罰2次及以上的：

(1)擅自將一個物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托給他人的；

(2)未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房用途的；

(3)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

(4)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

(5)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的.

4.經司法機關或行政機關確認因物業服務企業全部責任或主要責任發生重大安全事故的；

5.拒不執行人民法院生效判決、裁決或者各級物業及其他主管部門行政處罰的，或者被各級物業及其他主管部門通報后逾期拒不履行相關義務的；

6.因民事糾紛擅自采取強制措施給業主斷水、斷電或限制業主出入、乘坐電梯，經項目所在地縣級以上主管部門或街道辦事處(鄉鎮政府)協調后仍不改正，被主管部門通報的；

7.不履行法定責任或合同義務，嚴重損害業主或使用人權益，引發重大負面輿情或群體性事件，在社會上造成惡劣影響，被有關部門通報的；

8.市級及以上政府及(各級人民政府或)相關行政主管部門、行業協會認定的違反物業管理法律法規禁止性規定的其他嚴重違法違規行為。

三、信用等級

物業服務企業信用等級由高到低劃分為AAAAA級(優秀)、AAAA級(良好)、AAA級(合格)、D級(不合格)四個等級。

未從事物業服務活動的物業企業，不作信用等級認定。

物業服務企業具有嚴重失信行為信息之一的，直接認為不合格企業，同時列入黑名單。

四、認定原則

物業服務企業信用等級認定，遵循公開、公平、公正原則。

五、認定規則

(一)信用等級認定基本分為100分，實行加減分制。

(二)物業服務企業信用得分在100分及以上的為優秀；信用得分在85分及以上100分以下的為良好；信用得分在85分以下，60分及以上的為合格；信用得分在60分以下的為不合格。

物業服務企業及項目負責人與其負責的企業或項目同步評定，同時載入企業和個人信用信息檔案。

市住房和城鄉建設局負責制定具體評分辦法，詳見附件《唐山市物業服務企業信用等級認定評分細則》。

六、認定周期：一年

七、結果運用

建立守信激勵和失信懲戒機制。

(一)對于優秀、良好的企業，在同等條件下可以依法采取下列激勵措施：

1.納入《唐山市物業服務供應商名錄》；

(1)在開發建設單位或業主大會、業主委員會組織的物業服務招投標活動中加五分；

(2)可以參加開發建設單位組織的邀請招標；

(3)參加省、市級標準化示范項目創建活動；

(4)在省、市級信用等級認定活動中予以加分。

2.項目創優評先時優先考慮；

3.企業及項目負責人在評選物業管理專家、先進工作者時優先考慮；

(二)對于不合格企業采取以下措施：

1.不授予該企業及法定代表人、相關負責人和執(從)業人員有關榮譽稱號，限制其參加各種評比活動；

2.將其列入重點監督檢查名錄；

3.告知省、市、縣(市、區)公共資源交易機構和相應財政管理部門,建議依法取消或限制其參與政府采購資格;

4.限制其參加本市物業服務行業招投標活動；

5.建議業主大會、業主委員會或者居委會組織召開業主大會，討論降低收費標準(同附件3降級的處理程序)或者予以辭退。

八、本指導意見自2020年10月1日起施行。

附件：

唐山市物業服務企業信用等級評定評分細則

（點擊可查看大圖）